Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-фз "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" - Документ недели

Важнейший документ недели с 30 июля по 7 августа 2013 года
Архив 1999-2013 г.г

Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-фз "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"

Скачать (4 kb)

Содержание :

Расширение возможностей выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендованного недвижимого имущества, находящегося в региональной или муниципальной собственности
Изменение правил обжалования субъектами малого и среднего предпринимательства действий уполномоченного органа при рассмотрении им заявлений на приобретение помещений на льготных условиях
Отмена преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок
Установление упрощенного порядка ведения кассовых операций для субъектов малого и среднего предпринимательства
Иные меры по поддержке малого и среднего предпринимательства

   Закон N 144-ФЗ содержит изменения, упрощающие порядок выкупа государственного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства. Расширяется перечень помещений, предлагаемых к выкупу субъектам малого и среднего предпринимательства. Кроме того, срок приватизации помещений продлевается на два года - до 1 июля 2015 г.

   Также совершенствуются меры имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. За исключением отдельных положений рассматриваемый Закон вступил в силу 1 июля 2013 г. (п. 1 ст. 6 Закона N 144-ФЗ).



   Расширение возможностей выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендованного недвижимого имущества, находящегося в региональной или муниципальной собственности (..)

   В Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) внесены изменения.

   Для более подробного анализа данных изменений необходимо привести информацию о ранее действовавшем льготном порядке приватизации имущества субъектами малого и среднего предпринимательства.

   Действовавший ранее льготный порядок приватизации помещений субъектами малого и среднего предпринимательства

   Закон N 144-ФЗ устанавливает льготы для субъектов малого и среднего предпринимательства (за некоторым исключением), дающие преимущество при приватизации арендуемого ими недвижимого имущества (помещений) из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. Установлено, что это имущество приобретается по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

   Для осуществления субъектами малого или среднего предпринимательства своего преимущественного права на приобретение государственного или муниципального имущества такое имущество в соответствии с ранее действовавшей редакцией Закона N 159-ФЗ должно было отвечать четырем требованиям:

   1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ (то есть до 5 августа 2008 г.) согласно договору (договорам) аренды такого имущества;

   2) отсутствует задолженность по арендной плате за это имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом предпринимательства заявления о реализации преимущественного права выкупа;

   3) площадь арендуемых помещений, находящихся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, не превышает установленные законами субъектов РФ для такого имущества предельные значения, а если законами субъектов РФ эти значения не установлены, то предусмотренные в Постановлении Правительства РФ от 18.12.2008 N 961 (далее - Постановление N 961), в соответствии с которым предельное значение составляет 1000 кв. м;

   4) арендуемое имущество не входит в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам предпринимательства (далее - Перечень). Этот Перечень утверждается в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон о развитии малого и среднего предпринимательства).

   Следует отметить, что вопрос проверки соблюдения данных условий отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности. Этот момент является крайне важным, поскольку на практике были случаи, когда такую оценку осуществлял Росреестр, не имея на то полномочий (ст. 4 Закона N 159-ФЗ, см. также Постановления Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 1018/11 по делу N А43-3374/2010-10-67, ФАС Московского округа от 11.03.2013 по делу N А41-22908/12, ФАС Поволжского округа от 06.06.2012 по делу N А55-17476/2011, ФАС Уральского округа от 15.11.2012 N Ф09-9375/12 по делу N А76-565/2012, ФАС Центрального округа от 13.03.2012 по делу N А48-1759/2011).

   Новый льготный порядок приватизации помещений субъектами малого и среднего предпринимательства

   Закон N 144-ФЗ внес серьезные коррективы в указанный порядок, существенно упростив условия приватизации такого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в льготном порядке.

   Положение о максимальном размере площади арендуемого помещения в целях реализации преимущественного права выкупа было признано утратившим силу (п. 3 ст. 3 Закона N 159-ФЗ).

   В 2009 г. Президиум ВАС РФ разъяснил, что Закон N 159-ФЗ не содержит запрета на приобретение в льготном порядке нескольких помещений, арендуемых субъектом малого или среднего предпринимательства (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Информационное письмо N 134).

   В связи с тем фактом, что ограничение по максимальной площади приватизируемых в льготном порядке помещений более не действует, с 1 июля 2013 г. открываются широкие возможности для приобретения государственного или муниципального имущества указанными лицами в неограниченном количестве помещений на любую общую совокупную площадь.

   Также были изменены требования к продолжительности срока аренды недвижимого имущества, которое можно будет выкупить в льготном порядке. Согласно Закону N 144-ФЗ данное право предоставляется, если это имущество непрерывно арендуется не менее двух лет по состоянию на 1 июля 2013 г. (п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Напоминаем, что ранее двухлетний срок аренды недвижимого имущества, которое могло быть выкуплено на льготных условиях, устанавливался на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, то есть на 5 августа 2008 г.

   Для определения непрерывности такого владения и (или) пользования арендованным имуществом большое значение будет иметь разъяснение, данное в п. 6 Информационного письма N 134. Согласно данному разъяснению временное владение и (или) пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться как непрерывное даже при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого промежутка арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, а арендодатель против этого не возражал (см. также Постановления ФАС Московского округа от 05.07.2013 по делу N А41-39291/12, ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2012 по делу N А33-9959/2011, ФАС Северо-Западного округа от 01.11.2010 по делу N А56-95234/2009).

   Те субъекты малого и среднего предпринимательства, которым до вступления в силу Закона N 144-ФЗ было отказано в выкупе арендуемых помещений из-за ограничения площади или из-за недостаточной продолжительности срока аренды, получили право подавать повторное заявление о приобретении имущества, не включенного в Перечень (п. 3 ст. 5 Закона N 144-ФЗ).

   Кроме того, в соответствии с Законом N 144-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться установленным в Законе N 159-ФЗ льготным порядком приобретения недвижимого имущества до 1 июля 2015 г. (ч. 3 ст. 10 Закона N 159-ФЗ в новой редакции). Ранее предусматривалось, что такой льготный порядок действует до 1 июля 2013 г.

   Непосредственно в Законе теперь закрепляется максимальная длительность рассрочки оплаты стоимости имущества, приобретаемого на льготных условиях, - три года (ч. 1 ст. 5 Закона N 159-ФЗ). Трехлетний срок будет применяться по умолчанию, если иной срок не будет определен законами субъектов РФ (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

   Ранее положение о предельном трехлетнем сроке было установлено на уровне подзаконного акта (в Постановлении N 961) и применялось лишь в том случае, если иные условия не были установлены законами субъекта РФ до 1 января 2009 г. (ч. 1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ в действовавшей ранее редакции).

   Для сравнения указываем предусмотренные в законодательстве некоторых субъектов РФ предельные сроки выплаты в рассрочку стоимости приобретаемого имущества:

Субъект РФ Максимальный срок рассрочки платежа Нормативный акт, в котором закреплен указанный срок

г. Москва Один год (до 30.06.2013), три года в настоящее время Часть 3 ст. 12 Закона г. Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы"

Московская область Три года Статья 3 Закона Московской области от 17.10.2008 N 145/2008-ОЗ "О порядке реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Московской области или муниципальной собственности муниципальных образований Московской области"

Ленинградская область Пять лет (с 19.05.2010) Статья 2 Областного закона Ленинградской области от 19.12.2008 N 143-оз "Об отдельных вопросах отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности Ленинградской области или в собственности муниципальных образований Ленинградской области и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства"

   Изменение правил обжалования субъектами малого и среднего предпринимательства действий уполномоченного органа при рассмотрении им заявлений на приобретение помещений на льготных условиях (..)

   Помимо возможности обжалования отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества или бездействия уполномоченного органа, субъекты малого и среднего предпринимательства получили возможность обжаловать достоверность оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости (ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ). На время обжалования рыночной стоимости тридцатидневный срок заключения договора купли-продажи данного объекта приостанавливается до вступления в силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4 Закона N 159-ФЗ). Напоминаем, что в п. 10 Информационного письма N 134 разъясняется: обжалование отказа уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также бездействие данного органа при решении вопроса о приватизации арендуемого имущества должно проводиться в порядке, установленном гл. 24 АПК РФ для оспаривания ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов и т.п. Судя по смыслу и цели принятия Закона N 144-ФЗ, такой же порядок будет применяться и для обжалования рыночной стоимости имущества, приватизируемого в льготном порядке.

   В соответствии с Законом N 144-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется возможность подать по своей инициативе заявление о выкупе арендуемых помещений, если они добросовестно арендовали это помещение в течение пяти и более лет по состоянию на 1 сентября 2012 г. или же если такое имущество не менее пяти лет включено в Перечень (ч. 2.1 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, ч. 2, 4 и 4.2 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства). Таким образом, четвертый критерий допустимости приватизации арендованного имущества в льготном порядке несколько смягчен в Законе N 144-ФЗ.

   Возможно, закрепление в Законе условий, при соблюдении которых может быть приватизировано в льготном порядке имущество, включенное в Перечень, связано с большим количеством злоупотреблений уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления. Эти лица могли препятствовать приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, тем, что включали это имущество в Перечень (см., к примеру, абз. 2 п. 5 Информационного письма N 134, Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538, см. также Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2013 по делу N А11-5456/2010, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.10.2012 по делу N А19-1199/2012, ФАС Московского округа от 10.07.2013 по делу N А40-144300/2012-139-1400, ФАС Северо-Западного округа от 02.07.2013 по делу N А56-51965/2012).

   В настоящее время субъекты малого и среднего предпринимательства могут требовать приобретения в льготном порядке арендуемого ими длительное время государственного или муниципального недвижимого имущества, даже если такое имущество включено в Перечень. Указанные лица, не доказывая тот факт, что данное имущество может быть использовано только в целях предоставления его субъектам предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки этих субъектов (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538), могут требовать приобретения лишь в случае, если непрерывно владели им в течение пяти лет или если такое имущество более пяти лет находится в Перечне и не отчуждается субъектам малого и среднего предпринимательства.

   Отмена преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок (..)

   Рассматриваемый Закон вносит изменения в антимонопольное законодательство, которые могут иметь существенное значение для хозяйственного оборота. Так, действовавший до недавнего времени льготный порядок продления аренды государственного или муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства прекращает действовать, а у указанных лиц сохраняется лишь право воспользоваться льготным порядком приобретения арендуемого имущества (приватизации) в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ.

   Признано утратившим силу положение о том, что до 1 июля 2015 г. субъект малого или среднего предпринимательства может заключить без проведения торгов договор аренды, требующий по общему правилу их проведения, если первоначальный договор аренды был заключен до 1 июля 2008 г. и отсутствовали основания для его досрочного расторжения, предусмотренные гражданским законодательством (ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", далее - Закон о защите конкуренции).

   С 1 июля 2013 г. без проведения торгов можно будет заключать на новый срок договоры аренды государственного или муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства, если будет соблюден общий порядок, установленный ч. 9 - 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Напоминаем, что указанные нормы не предоставляют каких-либо преференций для субъектов малого и среднего предпринимательства, однако в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 19 Закона о защите конкуренции специальные государственные и муниципальные преференции могут быть установлены в случае принятия соответствующего правового акта.

   Особо следует отметить, что для предоставления таких преференций не требуется предварительное согласие антимонопольного органа (п. 4 ч. 3 ст. 19 Закона о защите конкуренции).

   Установление упрощенного порядка ведения кассовых операций для субъектов малого и среднего предпринимательства (..)

   Рассматриваемым Законом устанавливаются дополнительные преференции для субъектов малого и среднего предпринимательства помимо льготного порядка приватизации арендуемого имущества. Так, для субъектов малого предпринимательства предусматривается не только упрощенный способ ведения бухгалтерского учета, что и ранее предусматривалось для отдельных видов деятельности, но и упрощенный порядок ведения кассовых операций (п. 2 ст. 7 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства).

   Иные меры по поддержке малого и среднего предпринимательства (..)

   Дополнен перечень организаций, составляющих инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (ч. 2 ст. 15 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства). Напомним, что такая инфраструктура определяется как особая система коммерческих и некоммерческих организаций, которые оказывают помощь и поддержку при размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд при реализации различных программ развития субъектов малого и среднего предпринимательства (ч. 1 ст. 15 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства). В соответствии с рассматриваемым Законом к инфраструктуре поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства были также отнесены:

   - промышленные парки;

   - индустриальные парки;

   - агропромышленные парки;

   - центры коммерциализации технологий;

   - центры коллективного доступа к высокотехнологичному оборудованию;

   - инжиниринговые центры;

   - центры прототипирования и промышленного дизайна;

   - центры трансфера технологий;

   - центры кластерного развития;

   - государственные фонды поддержки научной, научно-технической, инновационной деятельности.

   Важно отметить, что средства федерального бюджета на государственную поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства будут предоставляться не только бюджетам субъектов РФ в виде субсидий, но и государственным фондам поддержки научной, научно-технической, инновационной деятельности (ч. 2 ст. 17 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства).

   Кроме того, федеральным органам исполнительной власти, органам власти субъектов РФ и муниципальным органам власти рассматриваемым Законом предоставляется право устанавливать льготы по аренде для субъектов малого и среднего предпринимательства, занимающихся не только социально значимыми видами деятельности, но и иными приоритетными видами деятельности (ч. 4.1 ст. 18 Закона о развитии малого и среднего предпринимательства).

   Документы, являющиеся героями текущего обзора - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-фз "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", можно скачать.

(По материалам аналитических обзоров, подготовленного компанией Консультант Плюс )