30 октября 2001 года, со дня официального опубликования, вступил в силу новый Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" признаны утратившими силу Земельный кодекс РСФСР и многие другие нормативные правовые акты, регулировавшие земельные отношения до вступления в силу нового Земельного кодекса. Законодательные акты Союза ССР, содержащие нормы земельного права и действующие на территории Российской Федерации, не применяются. Принятие нового Земельного кодекса было связано с необходимостью приведения устаревшего и противоречивого земельного законодательства в соответствие с новыми социально - экономическими условиями, сложившимися в России. Земельный кодекс определяет цели и принципы земельного законодательства, участников земельных отношений и объекты земельных отношений, виды прав на землю, категории земель и их правовой режим, а также регулирует иные вопросы, вытекающие из земельных отношений. При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли. Установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, законодательством об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. В новом Земельном кодексе сохранился принцип деления земель на категории по целевому назначению, аналогичный действовавшему в Земельном кодексе РСФСР. Весь земельный фонд в соответствии с Земельным кодексом поделен на семь категорий земель: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда и земли запаса. Правовой режим использования земель каждой категории определяется соответствующими положениями Земельного кодекса. Наряду с правом частной собственности граждан и юридических лиц, правом государственной и муниципальной собственности на земельные участки в Земельный кодекс введены понятия иных прав на землю, к которым относятся: право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, аренда, безвозмездное срочное пользование и ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут). Земельным кодексом установлено, что земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения и праве постоянного (бессрочного) пользования гражданам не предоставляются. Однако для граждан, которые приобрели указанные виды прав на земельные участки до введения в действие Земельного кодекса, эти права сохраняются и в дальнейшем. В соответствии с Земельным кодексом каждый гражданин имеет право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельного участка, находящегося у него в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. При этом Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не ограничивает реализацию указанного права каким-либо сроком. Субъектами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками с введением в действие Земельного кодекса могут быть, помимо указанных выше категорий граждан, только государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия и органы государственной власти и местного самоуправления. Иные юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 года. Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом, подлежат переоформлению со дня введения его в действие. Согласно Земельному кодексу права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Национализированные до 1 января 1991 года земельные участки в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации, возврату не подлежат, а их стоимость не возмещается и не подлежит компенсации. Новый Земельный кодекс включил в число субъектов земельных прав иностранных граждан и лиц без гражданства, а также иностранных юридических лиц. Указанные лица являются полноправными участниками земельных отношений, однако Земельный кодекс и Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливают для указанных субъектов земельных отношений некоторые особенности приобретения и владения землей. В частности, предусмотрено, что иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица не вправе обладать на праве собственности земельными участками в приграничных территориях Российской Федерации. Перечень таких территорий устанавливается Президентом РФ. Права указанной категории участников земельных отношений на приобретение в собственность земельных участков могут определяться федеральными законами. В соответствии с Земельным кодексом оборот земель сельскохозяйственного назначения будет урегулирован специальным федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Однако Земельный кодекс установил правило, согласно которому из сферы действия указанного федерального закона исключаются земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями. До введения в действие закона об обороте сельскохозяйственных земель оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом, с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федеральных законов, содержащих нормы земельного права по данной категории земель. При этом должно учитываться следующее: при переходе права на земельный участок от одного собственника, землепользователя, землевладельца, арендатора к другому категория и целевое назначение такого земельного участка изменению не подлежат; иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды; приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не допускается. Земельный кодекс вводит принцип, согласно которому земля и все прочно связанные с ней объекты представляют собой единое целое, в связи с чем отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, если они принадлежат одному лицу, не допускается. По этой же причине приватизация зданий, строений и сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, со дня введения в действие Земельного кодекса не допускается, за исключением случаев, если эти участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Виды земель, изъятых и ограниченных в обороте, определены в Земельном кодексе. Земельный кодекс установил особенности купли - продажи земельных участков и распространил их также на договор мены, предметом которого являются земельные участки. Согласно Земельному кодексу объектом договора купли - продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет. Введено дополнительное требование: при заключении договора продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Кроме этого, в соответствии с Кодексом являются недействительными условия договора купли - продажи: - устанавливающие право продавца на выкуп земельного участка обратно по собственному желанию; - ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу участка в аренду, совершение иных сделок с землей; - ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

КонсультантПлюс

БЕРЕЗКИН А.