14 февраля 2002 года вступил в силу Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Наиболее важные и самые многочисленные преобразования затронули область, в которой Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон) взаимодействует с законодательством, регулирующим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рынок ценных бумаг и исполнительное производство. Отдельные изменения связаны с приведением Закона в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации и уточнением формулировок его предписаний. В ряде статей Закона учтены особенности правового регулирования ипотеки, возникающей в силу закона. Так, в соответствии с внесенными изменениями основанием для осуществления записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договорной ипотеки признается договор об ипотеке, а для ипотеки в соответствии с законом - договор, который в соответствии с законодательством должен сопровождаться возникновением ипотеки (ст. 11). Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой (ст. 22). Кроме того, Закон проводит грань между законной и договорной ипотеками по обстоятельствам, определяющим момент возникновения обременения имущества. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора, а при ипотеке в силу закона, если иное не установлено договором, - с момента государственной регистрации права собственности на это имущество. Необходимо отметить, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, теперь может осуществляться как на основании заявления залогодателя, так и по заявлению залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется учреждением юстиции без представления отдельного заявления и без оплаты государственной регистрации. Статья 20 Закона установила, что государственная регистрация смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству либо по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для этого должны быть представлены договор уступки прав, документ об оплате государственной регистрации и ранее зарегистрированный договор об ипотеке. В соответствии с пунктом 3 статьи 11 Закона права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. Пересмотрены правила обращения одного из инструментов рынка ценных бумаг - закладной. Поскольку закладная в соответствии со статьей 13 Закона признается именной ценной бумагой, права по ней теперь должны передаваться согласно статье 48 посредством заключения договора в простой письменной форме в порядке, предусмотренном для уступки требований (цессии). Уступка требования должна сопровождаться соответствующей отметкой на закладной с соблюдением правил Закона. Статья 49 Закона допускает залог закладной в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства без ее передачи залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем) другому лицу (залогодержателю закладной). Данное изменение существенно облегчает исполнение ипотечным залогодержателем требований пункта 2 статьи 17 Закона, который обязывает его удостоверять частичное исполнение совершением на закладной соответствующей записи. Более того, Закон предусмотрел возможность удостоверять такое исполнение приложением необходимых финансовых документов. Залог закладной, как и цессия ее прав, оформляется договором в простой письменной форме. Причем, если в данном договоре не установлено иное, при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав по закладной, считаются исполненными (ст. 48 Закона), и в этой части обязанное по закладной лицо в соответствии с внесенными в статью 17 изменениями вправе отказать предъявителю закладной в осуществлении им прав по закладной. Скорректированы процессуальные сроки для проведения торгов заложенным имуществом в рамках исполнительного производства. Принудительное исполнение решений судов и иных органов осуществляется судебными приставами - исполнителями. Они обязаны объявлять о проведении публичных торгов не позднее чем за 30 дней, и не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. В отличие от ранее действовавшего правила, допускающего прекращение исполнительного производства в случае удовлетворения требований залогодержателя, невыполнение которых послужило основанием для обращения взыскания, статья 60 Закона уточнила, что обращение взыскания на заложенное имущество может быть прекращено по инициативе должника либо залогодателем лишь после удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме. Одновременно пункт 3 статьи 54 Закона установил, что если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой, в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания. Важное изменение произошло в правилах, регулирующих правовой режим строений, возводимых на земельном участке, который является предметом ипотеки. Статья 65 Закона закрепила презумпцию, прямо противоположную существовавшему ранее правилу: если договором не предусмотрено иное, ипотека будет распространяться на здания и сооружения, возведенные на заложенном по договору об ипотеке земельном участке.

КонсультантПлюс

АНДРЮКИН Ю.