Новый жилищный кодекс РФ (Закон РФ
N 188-фз).
Принятый в эпоху развитого социализма
и действующий до сих пор Жилищный кодекс РСФСР
уже давно контрастирует с формирующимися рыночными отношениями. Причем
противоречия столь очевидны и велики, что модернизация Кодекса путем
простой коррекции его норм была бы затруднительной, тем более что многочисленные
поправки редко идут на пользу стройности правового акта. Поэтому законодатель
пошел по пути разработки нового документа и 22 декабря 2004 года принял
Жилищный
кодекс Российской Федерации. 1 марта текущего года он вступит в
силу.
Новый основополагающий документ о жилье имеет существенные
отличия от ныне действующего, важнейшие из которых, как и следовало
ожидать, касаются социальной сферы. Первое, на что стоит обратить внимание
- начиная с 1 марта жилые помещения по договорам социального найма будут
предоставляться только малоимущим гражданам, причем только тем из них,
которые признаны нуждающимися в жилье (ст. 49 ЖК РФ). Правда, Кодекс
допускает, что федеральным или региональным законом такое жилье может
предоставляться и другим категориям граждан. Но эти законы не могут
предусматривать предоставление жилых помещений по договорам социального
найма иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным
договором Российской Федерации не предусмотрено иное. Данное положение
содержится в части 5 статьи 49 Кодекса. Является ли гражданин малоимущим,
будут определять органы местного самоуправления, а порядок признания
граждан малоимущими установят органы власти субъектов Российской Федерации.
По-видимому, в каждом конкретном российском субъекте будет объявлен
свой порог благополучия. Но критерии во всех регионах должны быть одни
- доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимость имущества,
находящегося в собственности членов этой семьи и подлежащего налогообложению.
Сказанное, впрочем, не означает, что те граждане, которые
долгое время являются очередниками, будут лишены возможности получить
жилье по договору социального найма. Напротив, как следует из части
2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации", граждане, принятые
на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им
жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять
на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального
найма. Теоретически перспективы этих очередников могут даже улучшиться
за счет сокращения некоторых льгот и привилегий у других граждан. И
это второе, на чем стоит остановиться.
Статья 57 ЖК РФ не предусматривает внеочередное предоставление
жилых помещений гражданам, окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру,
высшие, средние специальные, профессионально-технические и иные учебные
заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность,
и членам их семей. Но главное отличие, пожалуй, состоит в том, что новый
перечень является исчерпывающим, тогда как перечень статьи 37 ЖК РСФСР
мог быть расширен иными законодательными актами. Среди таких актов следует
упомянуть Закон Российской Федерации от 26.06.1992 N 3132-1 "О статусе
судей в Российской Федерации". Статья 19 этого Закона обязывает местную
администрацию не позднее шести месяцев после наделения судьи полномочиями
или в случае необходимости улучшения его жилищных условий предоставить
ему во внеочередном порядке по месту нахождения суда благоустроенное
жилое помещение в виде отдельной квартиры или дома с учетом права судьи
на дополнительную жилую площадь в размере не менее 20 кв. м или в виде
отдельной комнаты.
Кроме того, новый Кодекс не предусматривает предоставления
жилплощади в первоочередном порядке многодетным семьям, одиноким матерям,
учителям и другим категориям граждан, названным в статье 36 ЖК РСФСР.
Единственное исключение касается лиц, страдающих тяжелыми формами хронических
заболеваний, которые со вступлением в силу Кодекса могут связывать свои
надежды на внеочередное улучшение жилищных условий. Перечень соответствующих
заболеваний вскоре установит Правительство Российской Федерации, но
уже сейчас можно предположить, что его содержание будет заимствовано
из Приказа Минздрава СССР от 28.03.1983 N 330 (некоторые формы туберкулеза
и бронхиальной астмы, проказа, гемофилия, муковисцидоз и т.д.).
Таким образом, в соответствии со статьей 57 нового Кодекса
вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются
гражданам, жилые помещения которых непригодны для проживания и ремонту
или реконструкции не подлежат; детям-сиротам и детям, оставшимся без
попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся
без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных
и иных учреждениях, при прекращении опеки (попечительства), а также
по окончании службы в Вооруженных Силах или по возвращении из учреждений,
исполняющих наказание в виде лишения свободы; гражданам, страдающим
тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 57 ЖК РФ).
Итак, новый Кодекс отражает достаточно либеральную жилищную
политику, поэтому возникает закономерный вопрос, что предложено взамен
пусть и гипотетической возможности получить социальное (и как бы бесплатное)
жилье. Тенденция последних лет ориентирует нуждающихся в жилье граждан
на приобретение коммерческого жилья. Роль государства в данном случае
сводится к установлению наиболее благоприятных условий для этого, прежде
всего, путем развития ипотечного жилищного кредитования. Так, Федеральный
закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского
кодекса Российской Федерации" призван снизить риски ипотечного кредитования
и тем самым оживить ипотечный рынок. В соответствии с внесенными изменениями
переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу
является основанием для прекращения права пользования жилым помещением
членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В силу этого новый собственник будет вправе требовать выселения членов
семьи бывшего собственника, то есть жилье перейдет к приобретателю без
обременения. Статья 31 Жилищного кодекса развязывает сложный узел вопросов
о правах членов семьи на пользование жилым помещением. В частности,
установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником
жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим
членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. В случаях,
перечисленных в указанной статье, право пользования жилым помещением
может быть сохранено за бывшим членом семьи собственника на определенный
срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника
жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и
других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные
обязательства. До истечения указанного срока право пользования жилым
помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно
с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника
или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения
такого права, на основании решения суда.
Кроме того, теперь по общему правилу при ипотеке земельного
участка право залога распространяется на находящиеся на этом участке
здания и сооружения залогодателя. При этом новая редакция Гражданского
кодекса наделяет объекты незавершенного строительства статусом недвижимого
имущества. Снижению материальных издержек призвано способствовать исключение
договора об ипотеке из числа сделок, подлежащих обязательному нотариальному
удостоверению. Такое изменение внесено в статью 339 Гражданского кодекса
(см. Федеральный закон от 30.12.2004 N 213-ФЗ).
(По материалам аналитического обзора,
подготовленного компанией КонсультантПлюс
)
