Об усилении ответственности застройщиков
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и защите законных
прав и интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строящиеся
жилые дома.
1 апреля 2005 г. вступит в силу Федеральный
закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Необходимо
сразу обратить внимание на то, что его действие будет распространяться
на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого
строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено
после вступления Закона в силу.
Не секрет, что в настоящее время зачастую имеют место нарушения
условий договоров о долевом участии в строительстве жилых домов, заключаемых
между гражданами и организациями. То есть граждане, выполнившие со своей
стороны условия договора и рассчитывающие на получение квартиры в построенном
доме, либо получают ее с существенным нарушением сроков строительства
и многочисленными недоделками либо вообще не получают. С учетом этого,
нормы Закона призваны повысить ответственность застройщика и защитить
законные права и интересы граждан, вкладывающих денежные средства в
строящиеся жилые дома.
Согласно Закону, застройщиками могут быть как юридические
лица, причем независимо от их организационно-правовой формы, так и индивидуальные
предприниматели, имеющие в собственности или на праве аренды земельный
участок.
Для строительства на этом земельном участке многоквартирных
домов или иных объектов недвижимости застройщик обязан предварительно
получить разрешение на строительство, опубликовать и разместить проектную
декларацию, осуществить государственную регистрацию права собственности
или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства
многоквартирного дома и иных объектов недвижимости, в состав которых
будут входить объекты долевого строительства, и только после этого привлекать
денежные средства. Кстати, к иным объектам недвижимости относятся гаражи,
объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской
деятельности, торговли, культуры и так далее, за исключением объектов
производственного назначения.
Законом установлено, что в том случае, когда денежные средства
привлекаются лицами, не обладающими такими правами, гражданин может
потребовать от них немедленного возврата переданных денежных средств,
а также уплаты предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном
размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных
гражданину убытков.
По договору участия в долевом строительстве застройщик
обязан в установленный срок построить объект недвижимости и после получения
разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект участнику долевого
строительства. Соответственно, участник долевого строительства должен
уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения
на ввод в эксплуатацию.
Законом предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного
договором срока передачи участнику долевого строительства построенного
объекта застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства
неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Банка России,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый
день просрочки.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта
долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком
после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства (кстати,
гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается
договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный
срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику
долевого строительства, если иное не предусмотрено договором).
Следует иметь в виду, что при отсутствии в договоре перечисленных
условий такой договор считается незаключенным.
Если построенный застройщиком объект не соответствует условиям
договора или построен с недостатками, которые делают его непригодным
для использования, участник долевого строительства имеет право потребовать
от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или
возместить понесенные расходы на их устранение либо соразмерно уменьшить
цену договора. При этом Законом установлено, что если договор участия
в долевом строительстве содержит условия, при которых застройщик освобождается
от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, то
такие условия являются ничтожными.
В свою очередь, ряд положений Закона направлен на защиту
прав и интересов застройщика. Например, в случае, если в соответствии
с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого
строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения
платежа в течение более чем три месяца является основанием для предъявления
застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.
Если уплата цены договора должна производиться путем внесения
платежей в предусмотренный договором период, то нарушение срока внесения
платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка
внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием
для предъявления застройщиком требования о расторжении договора в судебном
порядке.
Одновременно следует помнить, что в случае нарушения установленного
договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает
застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования
Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы
просроченного платежа за каждый день просрочки. Законом определяются
случаи одностороннего отказа от исполнения договора со стороны участника
долевого строительства. Такие действия могут быть предприняты, например,
в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта
долевого строительства в предусмотренный договором срок или существенного
нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Договор
может быть расторгнут и в случае прекращения или приостановления строительства
объекта недвижимости, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих
о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства
не будет передан участнику долевого строительства, а также при существенном
изменении проектной документации строящегося объекта, в состав которого
входит объект долевого строительства, в результате которого меняется
размер объекта долевого строительства.
В случае одностороннего отказа участника долевого строительства
от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства,
уплаченные участником в счет цены договора, а также уплатить проценты
на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере
одной стопятидесятой ставки рефинансирования Банка России, действующей
на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных
участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со
дня внесения участником денежных средств или части денежных средств
в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.
Дополнительным фактором по защите прав участников долевого
строительства являются положения Закона, в соответствии с которыми земельный
участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или праве
аренды, и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом или
иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников
долевого строительства. Залог необходим для обеспечения возврата денежных
средств, внесенных участником долевого строительства, возмещения убытков
или взыскания неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки
исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче
участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Однако залогодержателям необходимо иметь в виду, что взыскание
на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев
после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком
объекта долевого строительства, а также прекращения или приостановления
строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при
наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный
договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику
долевого строительства.
Закон вводит обязательное требование раскрытия информации
о застройщике и о проекте жилищного строительства в проектной декларации.
Информация о застройщике включает в себя сведения о его организационно-правовой
форме, об учредителях, о предусмотренных законодательством лицензиях,
о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего
года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной
декларации, а также о проектах строительства, в которых застройщик принимал
участие в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации.
При этом следует иметь в виду, что все перечисленные документы, включая
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы и аудиторское заключение
за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности,
должны быть предоставлены застройщиком для ознакомления любому обратившемуся
лицу.
Информация о проекте строительства должна включать в себя,
в том числе, сведения о разрешении на строительство, о правах застройщика
на земельный участок, о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении
проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком
таких рисков и иные сведения, так или иначе связанные со строительством
планируемого объекта.
Проектная декларация публикуется застройщиком в средствах
массовой информации (в том числе допускается размещение в сети Интернет)
не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора
с первым участником долевого строительства, а также представляется в
орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Закон вносит изменения и в некоторые законодательные акты.
Так, пункт 1 статьи 7 "Открытость сведений о государственной регистрации
прав" Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен абзацем,
в соответствии с которым в выписке из Единого государственного реестра
прав, содержащей сведения о земельном участке, на котором создается
объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые
помещения, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве,
должны указываться зарегистрированные договоры участия в долевом строительстве
с перечнем объектов долевого строительства, а также фирменные наименования
юридических лиц и фамилии, имена, отчества физических лиц как участников
долевого строительства.
Дополнительно вводится статья 25.1 "Государственная регистрация
договоров участия в долевом строительстве", в которой, как следует из
ее названия, определен порядок регистрации и перечень документов, необходимых
для ее осуществления.
Закон внес изменения и в Кодекс РФ об административных
правонарушениях. Теперь в него включена статья 14.28 "Нарушение требований
законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и (или) иных объектов недвижимости", в которой устанавливается
ответственность в виде административного штрафа за привлечение денежных
средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом,
не имеющим на это права, опубликование проектной декларации, содержащей
неполную или недостоверную информацию, и непредставление в установленный
срок необходимой отчетности.
Кстати, застройщикам необходимо помнить, что невыполнение
в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль
и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или)
иных объектов недвижимости, также влечет за собой наложение административного
штрафа. Указанная норма отныне является составной частью статьи 19.5
КоАП.
Изменения затронули и Федеральный закон от 16 июля 1998
г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Согласно новой редакции
абзаца второго пункта 2 статьи 20 государственная регистрация ипотеки
осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности
лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным
законом.
(По материалам аналитического обзора, подготовленного
компанией КонсультантПлюс
)
