О внесении изменений в земельное законодательство
в части оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Федеральным
законом от 18.07.2005 N 87-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон
от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"
и в Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве". Следует
отметить, что внесенные изменения призваны упростить процедуру регулирования
отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением земельными
долями, а также оформлением прав на использование земель сельскохозяйственного
назначения.
Итак, рассмотрим изменения, внесенные в Закон РФ N 101-ФЗ.
Во-первых, теперь максимальный размер общей площади сельскохозяйственных
угодий, которые расположены на территории одного муниципального района
и могут находиться в собственности одного гражданина или одного юридического
лица, устанавливается законом субъекта РФ "равным не менее чем 10 процентам
общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной
территории в момент предоставления или приобретения таких земельных
участков". Во-вторых, земельный участок из земель сельскохозяйственного
назначения может быть принудительно изъят у его собственника в судебном
порядке в случае ненадлежащего использования или неиспользования в соответствии
с целевым назначением в течение трех лет. Напомним, что в соответствии
с Земельным кодексом РФ к случаям ненадлежащего использования земельного
участка относятся его использование способами, которые приводят к существенному
снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению
экологической обстановки, отравление, загрязнение, порча или уничтожение
плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями,
стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими
или биологическими веществами, систематическое невыполнение обязательных
мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии
и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв, систематическая
неуплата земельного налога и т.д.
Заявление о принудительном изъятии у собственника земельного
участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае его ненадлежащего
использования или неиспользования в соответствии с целевым назначением
в течение трех лет направляется в суд органом государственной власти
субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Отдельные изменения были внесены и в порядок купли-продажи
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Если
в прежней редакции продавцу было достаточно в письменной форме известить
высший исполнительный орган государственной власти соответствующего
субъекта РФ или муниципальное образование о своем намерении продать
земельный участок, указав при этом цену и другие существенные условия
договора, то теперь, помимо цены, обязательно должны быть указаны размер
участка, его местоположение и срок, до истечения которого должен быть
произведен взаимный расчет. При этом отдельно оговорено, что срок для
осуществления расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто
дней.
Потенциальным продавцам земельных участков следует иметь
в виду, что преимущественное право покупки в обязательном порядке принадлежит
субъекту РФ или муниципальному образованию. И если в ранее действовавшей
редакции на оспаривание сделки, совершенной с нарушением установленного
преимущественного права, отводился один год с момента государственной
регистрации перехода права собственности, то после внесения изменений
такая сделка признается ничтожной, то есть недействительной изначально,
независимо от признания или непризнания ее таковой судом. Напомним,
что недействительная сделка не влечет за собой никаких юридических последствий,
то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по
сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить
его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки
не предусмотрены законом. Срок исковой давности по требованию о применении
последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года.
Отсчет срока исковой давности по указанному требованию начинается со
дня, когда началось исполнение этой сделки.
Если субъект РФ или муниципальное образование откажется
от покупки либо в течение тридцати дней со дня поступления извещения
не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый
земельный участок, то продавец в течение года вправе продать земельный
участок третьему лицу, но по цене не ниже указанной в извещении. Кстати,
ранее исчисление установленного срока начиналось со дня поступления
извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта
РФ или муниципальное образование, то есть на совершение сделки купли-продажи
оставалось менее года. Теперь же, с учетом внесенных изменений, отсчет
срока начинается после рассмотрения извещения о продаже, следовательно,
у продавца остается полноценный год на совершение сделки.
Согласно внесенным изменениям, если в отношении находящегося
в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного
назначения заключается договор аренды, причем не с участниками долевой
собственности, а с лицом, действующим на основании выданных ими доверенностей,
то такие доверенности отныне должны быть удостоверены или нотариально,
или должностным лицом органа местного самоуправления. Переданный в аренду
гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен
таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся
в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ,
по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии
надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении
или непредоставлении земельного участка в собственность должно быть
принято в течение тридцати дней (ранее был установлен двухнедельный
срок) со дня подачи таким арендатором письменного заявления в исполнительный
орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления,
обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков
в пределах их компетенции.
Ряд существенных изменений внесен в статью 12 "Особенности
совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения" и статью 13 "Выделение
земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения" Закона РФ N 101-ФЗ.
Так, если число участников долевой собственности на земельный участок
из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, то без выделения
земельного участка в счет земельной доли такой участник по своему усмотрению
вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный)
капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок,
находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю
в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику
долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или
гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим
земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой
собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению
иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной
доли.
Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной
доли, осуществляется на основании решения общего собрания участников
долевой собственности.
В случае, если общее собрание не утвердило границы части
находящегося в долевой собственности земельного участка, участник обязан
в письменной форме известить остальных участников долевой собственности
о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной
доли или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, с указанием
предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка. Затем,
в течение тридцати дней со дня надлежащего уведомления, от участников
долевой собственности должны поступить возражения относительно местоположения
выделяемого в счет земельной доли земельного участка, в противном случае
по истечении указанного срока и при отсутствии мотивированных возражений
его местоположение считается согласованным. Собственникам земельных
долей следует иметь в виду, что если в течение трех и более лет с момента
приобретения прав на доли ими не распоряжались, то эти невостребованные
земельные доли подлежат выделению в земельный участок, который будет
состоять из таких неиспользуемых участков и участков худшего качества.
Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием
их собственников опубликовывается в средствах массовой информации. Если
в течение девяноста дней со дня опубликования собственники не заявят
о желании воспользоваться своими правами на доли, то субъект РФ или
соответствующее муниципальное образование после установления границ
этого земельного участка будут вправе направить в суд заявление о признании
за ними права собственности на него.
Как уже упоминалось ранее, все вопросы, связанные с определением
порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой
собственности, решаются общим собранием участников.
Общее собрание участников долевой собственности может проводиться
как по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот
земельный участок, так и по предложению участника долевой собственности
на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения
земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться
к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок,
с предложением о созыве общего собрания участников. Общее собрание считается
правомочным, если на нем присутствуют участники, численность которых
составляет не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более
чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный
участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали присутствующие
на собрании участники долевой собственности, владеющие в совокупности
более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный
участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком
собрании участники.
Все изменения, внесенные в Федеральный закон от 18.06.2001
N 78-ФЗ "О землеустройстве", сконцентрированы в статье 17 "Межевание
объектов землеустройства", которая, помимо редакционных правок, была
дополнена рядом положений.
Напомним, что межевание объектов землеустройства осуществляется
на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной,
градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением
земель документации.
Как известно, межевание включает в себя работы по определению
и согласованию границ объекта землеустройства на местности, закреплению
местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определению
их координат или составлению иного описания местоположения границ объекта
землеустройства, а также работы по изготовлению карты или плана объекта
землеустройства.
Согласно внесенным дополнениям иное описание местоположения
границ объекта землеустройства допускается составлять:
- если они совпадают с границами имеющихся на местности
ориентиров (таких, как дороги, улицы, реки, каналы и другие подобные
объекты), которые отражены в сведениях государственного земельного кадастра;
- на основе измерений расстояний между объектом землеустройства
и соответствующими ориентирами с указанием направлений от ориентиров
к объекту землеустройства;
- на основе соответствующих измерений относительно объекта
землеустройства и межевых знаков.
Соответственно, местоположение границ земельных участков,
используемых для индивидуального жилищного и гаражного строительства,
ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства,
огородничества и сельскохозяйственного производства, может определяться
с использованием сведений государственного земельного кадастра, документов
территориального планирования (в том числе генеральных планов поселений
и городских округов), документации по планировке территории для размещения
объектов индивидуального жилищного и гаражного строительства, проектов
организации и застройки территорий садоводческих, огороднических, дачных
некоммерческих объединений граждан, землеустроительной документации
при наличии соответствующих картографических материалов.
В случае споров о границах указанных объектов землеустройства
местоположение их границ закрепляется межевыми знаками с определением
координат таких объектов.
(По материалам аналитического обзора,
подготовленного компанией КонсультантПлюс
)
