Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-фз "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Скачать (9 kb)
Федеральный закон N 294-ФЗ изменяет правовое регулирование отношений, связанных с участием в долевом строительстве. Данный документ предусматривает введение дополнительных гарантий для участников долевого строительства (далее - дольщики), в частности возможности страхования гражданской ответственности застройщика.
Закон N 294-ФЗ вносит изменения в шесть федеральных законов, включая Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав и сделок), Налоговый кодекс РФ, Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве), Градостроительный кодекс РФ и Федеральный закон от 29.11.2007 N 286-ФЗ "О взаимном страховании" (далее - Закон о взаимном страховании).
Закон N 294-ФЗ в части, изменяющей Налоговый кодекс РФ и Закон о взаимном страховании, вступил в силу 31 декабря 2012 г. (п. 1 ст. 7 Закона N 294-ФЗ).
Поправки к Закону о регистрации прав и сделок, Закону о банкротстве, Закону о долевом строительстве и к Градостроительному кодексу РФ вступят в силу 1 января 2014 г. (п. 2 ст. 7 Закона N 294-ФЗ).
Перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве
(..)
В настоящее время Законом о долевом строительстве предусмотрена возможность обеспечения исполнения обязательств застройщика с помощью залога и (или) поручительства (ст. 12.1). Закон N 294-ФЗ дополнил указанный перечень гарантий для дольщиков, включив в этот список также страхование гражданской ответственности застройщика (ст. 12.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции).
Способ обеспечения обязательства в соответствии с Законом N 294-ФЗ должен быть обозначен в договоре участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве в новой редакции).
В судебной практике указывается, что ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве содержит перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве (см., к примеру, Постановление Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 N 16904/10 по делу N А13-16297/2009, Определения ВАС РФ от 27.06.2011 N ВАС-5434/11 по делу N А48-2034/2010, от 29.07.2010 N ВАС-9994/10 по делу N А70-5866/2009, Апелляционное определение Забайкальского краевого суда от 13.06.2012 по делу N 33-1736-2012). Следовательно, при отсутствии в данном договоре сведений о способе обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств такой договор будет признан незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона о долевом строительстве).
Страхование гражданской ответственности застройщика
(..)
Напомним, что обязательства застройщика по договору участия в долевом строительстве обеспечиваются залогом в силу закона (ч. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве). В ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции предусматривается, что помимо залога земельного участка или права аренды на него обязательства застройщика должны быть обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика. Следует отметить, что согласно новой редакции ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве поручительством или страхованием ответственности застройщики будут обязаны обеспечить только свои обязательства по передаче жилого помещения дольщику.
Ранее законодательство не предусматривало никаких специальных условий страхования ответственности застройщика, однако и не запрещало его.
Как было указано выше, Закон N 294-ФЗ предусматривает, что исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика. При этом последнему предоставлено право выбора одного из способов осуществления такого страхования - либо путем участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, либо путем заключения договора страхования гражданской ответственности (ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции). Страхование осуществляется за счет средств застройщика.
Кроме того, в Законе N 294-ФЗ указано, что на регистрацию договора участия в долевом строительстве наряду с иными сведениями должен подаваться один из следующих документов (пп. 4 п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации прав и сделок в новой редакции):
- договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
- договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
При отсутствии одного из этих документов договор участия в долевом строительстве не может быть зарегистрирован (пп. 2 п. 3.1 ст. 25.1 Закона о регистрации прав и сделок в новой редакции).
Указанные изменения, как уже отмечалось, вступят в силу с 1 января 2014 г. и будут распространяться на отношения из договоров участия в долевом строительстве, заключенных после этого момента (п. 3 ст. 7 Закона N 294-ФЗ).
Следует отметить, что Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предполагает отмену государственной регистрации ряда договоров, однако среди них отсутствует договор участия в долевом строительстве. Следовательно, в дальнейшем, как и в настоящее время, государственная регистрация таких договоров останется обязательной.
В ч. 5 - 6 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции указано, что выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему впоследствии передачу жилого помещения. Выгодоприобретателями по таким договорам страхования не могут быть кредитные организации.
Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой страховщик будет выплачивать страховое возмещение, будет определяться исходя из цены договора, но не менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах РФ, определенной Госстроем (ч. 10 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции).
В соответствии с ч. 8 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции обстоятельствами, подтверждающими наступление страхового случая (неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения) по такому страхованию, являются:
- решение суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со ст. 14 Закона о долевом строительстве;
- решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выписка из реестра требований кредиторов о размере, составе и очередности удовлетворения требований.
Договор страхования считается заключенным со дня государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 9 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции). Данный договор страхования действует до установленного в договоре участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику. Также Законом N 294-ФЗ предусмотрено, что выгодоприобретатель сохранит право на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого помещения.
Согласно ч. 15 ст. 15.2 Закона о долевом строительстве в новой редакции расторжение или досрочное прекращение договора страхования не освобождает страховщика от обязанности выплатить страховое возмещение по страховым случаям, которые наступили в период срока действия такого договора.
В судебной практике в настоящее время не встречаются случаи, связанные со страхованием гражданской ответственности застройщиков, однако имеется положительная практика привлечения к ответственности в порядке суброгации застройщиков, по вине которых был причинен вред застрахованному имуществу граждан (см., например, Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2010 по делу N А70-11304/2009, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2010 N 17АП-4629/2010-ГК по делу N А71-10747/2009).
Взаимное страхование застройщиков
(..)
Как уже отмечалось, одним из возможных способов страхования ответственности застройщика является участие в обществе взаимного страхования застройщиков. В соответствии с Законом N 294-ФЗ такое страхование осуществляется на основании договора страхования ответственности застройщиков. В связи с этим значительный объем изменений был внесен в Закон о взаимном страховании, в котором подробно прописывается порядок осуществления взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков и особенности создания общества взаимного страхования.
Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков должно осуществляться единым обществом взаимного страхования, созданным застройщиками, привлекающими денежные средства дольщиков (ч. 1 ст. 23.2 Закона о взаимном страховании в новой редакции).
Решение о создании общества взаимного страхования застройщиков принимается учредительным собранием, которое созывается организационным комитетом, формируемым Госстроем (ч. 2 ст. 23.2 Закона о взаимном страховании в новой редакции). Устав общества взаимного страхования застройщиков до его регистрации должен быть согласован с ФСФР России и ФАС России (ч. 3 ст. 23.2 Закона о взаимном страховании в новой редакции).
Количество членов общества взаимного страхования застройщиков должно составлять не менее 30 юридических лиц (ч. 4 ст. 23.2 Закона о взаимном страховании в новой редакции).
При этом выход застройщика из общества взаимного страхования, а также иные основания прекращения договора страхования не освобождают его от обязательств перед обществом взаимного страхования (ч. 5 ст. 8 и ч. 10 ст. 23.2 Закона о взаимном страховании в новой редакции).
Также Законом N 294-ФЗ предусматривается обязанность общества взаимного страхования опубликовывать ряд сведений о своей деятельности в СМИ и (или) размещать их в сети Интернет (в том числе и на официальном интернет-сайте общества) (ч. 8 ст. 5 Закона о взаимном страховании в новой редакции). Так, общество взаимного страхования застройщиков обязано опубликовывать свой устав, состав своих членов, информацию о порядке прекращения членства в обществе и о тех лицах, которые уже прекратили свое членство, а также сведения о ликвидации общества. Особо отметим, что подлежит опубликованию также положение о контроле за целевым использованием членами общества денежных средств, привлеченных или привлекаемых в рамках договора участия в долевом строительстве.
Предоставление поручительства по договору участия в долевом строительстве
(..)
Закон N 294-ФЗ также внес изменения в порядок предоставления поручительства по договору долевого участия в строительстве.
Согласно действующей редакции ст. 15.1 Закона о долевом строительстве поручителем застройщика может являться любой банк. Закон N 294-ФЗ предлагает ввести определенные требования к банку-поручителю, который может предоставлять такое обеспечение исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения дольщику.
Так, в Законе N 294-ФЗ указано, что данным поручителем может быть только банк, осуществляющий банковскую деятельность не менее пяти лет, с уставным капиталом не менее 200 млн руб. и собственными средствами не менее 1 млрд руб. (ч. 1 ст. 15.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции). Рассматриваемым Законом установлены и другие требования к банкам-поручителям.
Также был увеличен срок договора поручительства: он должен будет превышать срок передачи объекта не менее чем на два года (п. 3 ч. 2 ст. 15.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции). Сейчас установлено, что этот срок не должен быть менее шести месяцев.
Законом о долевом строительстве закреплена обязанность застройщика раскрывать информацию об условиях поручительства и о поручителе (ч. 1 ст. 15.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции).
Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика
(..)
При разработке проекта Закона N 294-ФЗ его авторы отмечали, что основной целью описанных выше изменений в законодательстве является повышение уровня правовой защищенности участников долевого строительства (см. пояснительную записку "К проекту N 643875-5 Федерального закона "О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве").
В частности, на это направлены изменения в законодательстве о банкротстве, вводимые Законом N 294-ФЗ. Закон о банкротстве был дополнен нормой о том, что требования дольщика к застройщику, признанному несостоятельным, должны быть соразмерно уменьшены на суммы полученных дольщиком страховых выплат или выплат в соответствии с договором поручительства (п. 1.2 ст. 201.9 Закона о банкротстве в новой редакции).
При этом страховщик, застраховавший гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, в случае привлечения застройщика к ответственности в соответствии со ст. 10 Закона о банкротстве имеет к нему право требования в размере произведенных выплат (п. 4 ст. 201.9 Закона о банкротстве в новой редакции).
Следует отметить, что правовая защита страховщика и поручителя в случае банкротства застройщика ослаблена по сравнению с аналогичными гарантиями других кредиторов: требования страховщика и поручителя не получат преимуществ в конкурсном производстве, которые, к примеру, имеют дольщики. Есть основания предполагать, что это обстоятельство может негативно сказаться на желании хозяйствующих субъектов брать на себя соответствующие обеспечительные обязательства перед дольщиками, а следовательно, и на стоимости страхования и выдачи поручительства. Этот факт может привести к удорожанию стоимости строительства объекта недвижимости.
Также в пояснительной записке к законопроекту, который впоследствии был принят в качестве Закона N 294-ФЗ, обращается внимание на возможное увеличение стоимости приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве на 4 процента в случае применения системы взаимного страхования застройщиков.
Отметим, что при взаимном страховании риск солидарной субсидиарной ответственности по долгам недобросовестного застройщика несут остальные застройщики - члены общества взаимного страхования, что создает определенную систему взаимоответственности. Это может способствовать развитию более эффективной системы контроля за действиями застройщика, чем та, которую может организовать профессиональный страховщик или банк-поручитель.
Документы, являющиеся героями текущего обзора - Федеральный закон от 30.12.2012 N 294-фз "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", можно скачать.
(По
материалам аналитических обзоров, подготовленного компанией Консультант
Плюс )
| О фирме | КонсультантПлюс
| Антивирусы | Заказ документов | Обзоры | Комментарии
| Новости | E-mail | Советы | Полезные ссылки |
Гостевая книга | Поиск по сайту |
