Новый Градостроительный кодекс Российской
Федерации (N 190-фз от 29.12.2004).
Введенный в действие Федеральным
законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ Градостроительный кодекс Российской Федерации
представляет собой комплексный законодательный акт, регулирующий общественные
отношения в сфере территориального планирования, градостроительного
зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования,
собственно строительства и реконструкции.
Следует сразу отметить, что новый Кодекс принципиально
отличается от ранее действовавшего Градостроительного кодекса РФ от
7 мая 1998 г. N 73-ФЗ, многие положения которого морально устарели и
тем самым тормозили развитие жилищного строительства, не способствовали
формированию рынка доступного жилья, не обеспечивали прозрачность процедур
землепользования и застройки. Например, в прежнем градостроительном
законодательстве не была установлена обязательность подготовки документов
территориального планирования исполнительными органами всех уровней.
Ранее действовавшим Кодексом не регламентировались, в том числе и по
срокам, процедуры подготовки, согласования, обсуждения и утверждения
документов территориального планирования, а также принятия нормативных
актов. Соответственно ни инвесторы, ни застройщики не располагали необходимой
информацией по намеченным инвестициям и в целях страхования своих потенциальных
рисков необоснованно завышали стоимость строительства, что отнюдь не
способствовало снижению стоимости жилья.
В новом Кодексе, прежде всего, установлен исчерпывающий
перечень полномочий в области градостроительной деятельности для всех
уровней исполнительной власти - от федерального до органов местного
самоуправления поселений, муниципальных районов и городских округов.
Для каждого уровня перечислены документы территориального планирования,
процедуры их подготовки, согласования, реализации, утверждения и введения
в действие (напомним, что территориальное планирование направлено на
определение назначения территорий исходя из совокупности социальных,
экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого
развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной
инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений).
Например, документы территориального планирования муниципальных
образований включают в себя схемы территориального планирования муниципальных
районов, генеральные планы поселений и генеральные планы городских округов.
Схема территориального планирования муниципального района включает в
себя карты планируемого размещения объектов капитального строительства
местного значения, а также перечень мероприятий по территориальному
планированию и указание на последовательность их выполнения. На картах
отображаются существующие и планируемые границы поселений, входящих
в состав муниципального района, границы земель различных категорий в
пределах межселенных территорий, границы территорий объектов культурного
наследия, границы земельных участков, которые предоставлены для размещения
объектов капитального строительства местного значения или на которых
размещены объекты капитального строительства, находящиеся в собственности
муниципального района, и так далее. Следует отметить, что проект схемы
территориального планирования муниципального района подлежит опубликованию
в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных
правовых актов, не менее чем за три месяца до ее утверждения, причем
органы государственной власти РФ, органы государственной власти субъектов
РФ, органы местного самоуправления, заинтересованные физические и юридические
лица вправе представить в органы местного самоуправления муниципального
района предложения о внесении изменений в схему территориального планирования
муниципального района. Схема территориального планирования муниципального
района, в том числе внесение изменений в такую схему, утверждается представительным
органом местного самоуправления муниципального района.
Кстати, документы территориального планирования являются
обязательными при принятии органами государственной власти и органами
местного самоуправления решений о резервировании земель, об изъятии,
в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или
муниципальных нужд или о переводе земель из одной категории в другую.
Кодекс вводит новый тип документа - градостроительный план
земельного участка, который является основанием для определения его
границ и подготовки необходимой землеустроительной документации, архитектурно-строительного
проектирования или получения разрешения на строительство. В составе
градостроительного плана также должна указываться информация о разрешенном
использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам
и размещению на нем объекта капитального строительства. Следует иметь
в виду, что в настоящее время форма градостроительного плана земельного
участка не разработана, то есть пока для получения разрешения на строительство
правообладатель земельного участка должен направлять в уполномоченные
на выдачу разрешений на строительство органы исполнительной власти только
кадастровый план земельного участка. Соответственно, если разрешение
на строительство было выдано до введения в действие Градостроительного
кодекса или до установления формы градостроительного плана, то последующее
его предоставление для ввода объекта в эксплуатацию не требуется.
Определен порядок участия общественности в принятии градостроительных
решений посредством проведения публичных слушаний по проектам документов
территориального планирования, проектам правил землепользования, застройки
и планировки территории. Публичные слушания проводятся в обязательном
порядке в каждом населенном пункте муниципального образования. В целях
доведения до населения необходимой информации уполномоченные органы
в обязательном порядке организуют выставки, экспозиции демонстрационных
материалов, а также выступления представителей органов местного самоуправления
и разработчиков градостроительных планов на собраниях жителей, в печатных
средствах массовой информации, по радио и телевидению. Срок проведения
публичных слушаний с момента оповещения жителей муниципального образования
о времени и месте их проведения до дня опубликования заключения о результатах
публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и
не может быть менее одного месяца и более трех месяцев. По результатам
проведенных слушаний главой муниципального образования принимается решение
о согласии с представленным планом или о его отклонении и направлении
на доработку.
Кодекс устанавливает порядок осуществления контроля за
градостроительной деятельностью.
Прежде всего, государственной экспертизе подлежит проектная
документация объектов капитального строительства, за исключением объектов
малоэтажного строительства (с количеством этажей не более трех) или
отдельно стоящих двухэтажных производственных помещений, не предназначенных
для проживания или для которых не требуется установления санитарно-защитных
зон. Предметом государственной экспертизы проектной документации является
оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе
санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям
государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной,
промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам
инженерных изысканий. Срок проведения государственной экспертизы проектной
документации определяется сложностью объекта капитального строительства,
но не должен превышать три месяца.
В случае положительного заключения по результатам государственной
экспертизы проектной документации может быть выдано разрешение на строительство,
которое даст застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию
объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Кстати, согласно Федеральному закону от 29.12.2004 N 191-ФЗ, с 1 января
2010 года выдача разрешений на строительство не будет осуществляться
при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства,
реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства
на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных
регламентов.
Кодексом определен исчерпывающий перечень документов, которые
должны быть представлены застройщиком в уполномоченные органы для получения
разрешения на строительство, в число которых входят:
правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный
план земельного участка;
положительное заключение государственной экспертизы проектной
документации;
согласие всех правообладателей объекта капитального строительства
в случае реконструкции такого объекта;
пояснительная записка к объекту и разрешение на отклонение
от предельных параметров разрешенного строительства.
После проведения проверки представленных документов, на
которую отведено 10 дней, выдается разрешение на строительство на срок,
предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального
строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается
на десять лет.
В процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта
лицом, осуществляющим строительство, проводится строительный контроль,
который включает в себя не только контроль качества выполняемых работ,
но и контроль за безопасностью строительных конструкций и участков сетей
инженерно-технического обеспечения, а также за соответствием указанных
работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов
и проектной документации.
В процессе строительства, реконструкции объектов капитального
строительства, а также при их капитальном ремонте, если затрагиваются
конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, проводится
государственный строительный надзор, осуществляемый уполномоченными
органами исполнительной власти. По результатам проведенной проверки
органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся
основанием для выдачи подрядчику, застройщику или заказчику предписания
об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения,
ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную
документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок
устранения выявленных нарушений. Следует иметь в виду, что с 1 января
2007 г. осуществление иных видов государственного надзора при строительстве,
реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства,
кроме государственного строительного надзора, не допускается. Для ввода
объекта в эксплуатацию застройщик обращается в соответствующие органы
исполнительной власти, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением
о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое должно быть
рассмотрено в течение 10 дней. Разрешение на ввод объекта удостоверяет
выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта
в полном объеме и согласно разрешению на строительство, а также соответствие
построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального
строительства градостроительному плану земельного участка и проектной
документации. Разрешение является основанием для постановки построенного
объекта на государственный учет.
Кодекс расширяет объем ответственности как органов исполнительной
власти, так и лиц, осуществляющих градостроительную деятельность за
счет введения, помимо административной и уголовной, имущественной ответственности
вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу физических
и юридических лиц.
Установлено, что возмещение вреда, причиненного в результате
утверждения не соответствующих требованиям технических регламентов документов
территориального планирования, правил землепользования и застройки,
документации по планировке территорий, осуществляется в полном объеме.
Возмещать вред теперь будут лица, выполняющие инженерные изыскания (за
ошибочные или недостоверные результаты, повлекшие причинение ущерба),
осуществляющие подготовку проектной документации (за несоответствие
проектной документации требованиям технических регламентов), а также
осуществляющие непосредственно строительство (за несоответствие построенных,
реконструированных, отремонтированных объектов требованиям технических
регламентов или проектной документации). Кстати, за ненадлежащее осуществление
государственного строительного надзора уполномоченными органами или
положительное заключение государственной экспертизы на проектную документацию,
которая не соответствует требованиям технических регламентов и результатам
инженерных изысканий, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью
физических лиц, имуществу физических или юридических лиц, будет осуществляться
субсидиарно с Российской Федерацией.
Другие статьи по теме :
(По материалам аналитического обзора, подготовленного
компанией КонсультантПлюс
)
